Dari Tekanan Global ke Peluang Domestik, Pasar Properti Indonesia Bersiap Bangkit
Josua Pardede dan Dayu Dara Permata dalam media talk show “Membaca Masa Depan Properti Indonesia: Transisi Pasar dan Peluang 2026”, yang sekaligus menandai peluncuran laporan Pinhome Indonesia Residential Market Report Semester II 2025 dan Outlook 2026.
Data Pinhome Indonesia Residential Market Report Semester II 2025 & Outlook 2026 menunjukkan bahwa pasar properti residensial menghadapi stagnasi inventori yang cukup signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan tercatat turun hingga 14%, mencerminkan penurunan suplai rumah primer.
Kondisi ini dinilai justru dapat menjadi peluang bagi pengembang yang memiliki banyak rumah siap huni untuk memenuhi kebutuhan beli cepat di pasar, terlebih dengan masih berlakunya kebijakan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga akhir 2027.
Sebaliknya, inventori rumah sekunder menunjukkan tren berlawanan. Sepanjang semester II 2025, rata-rata penambahan inventori rumah sekunder tumbuh +5% per bulan, terutama di wilayah penyangga DKI Jakarta seperti Kabupaten Bogor, Kota Depok, dan Kota Tangerang Selatan yang masing-masing menyumbang 8% dari total penambahan inventori rumah sekunder.
“Tekanan ekonomi yang terjadi sepanjang 2025, mulai dari gelombang PHK di berbagai sektor industri hingga kenaikan biaya hidup, mendorong sebagian pemilik properti untuk melepas aset hunian mereka guna menjaga likuiditas,” ujar Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome, Kamis (12/2).
Kondisi tersebut diperkuat oleh meningkatnya jumlah listing properti dengan indikasi urgensi penjualan, yang ditandai dengan penggunaan label seperti “Butuh Uang (BU)”, “Jual Cepat”, maupun penawaran harga di bawah pasar.
Pinhome juga mencatat kontras yang jelas antara kawasan industri dan kawasan residensial komuter. Sektor manufaktur yang tetap ekspansif menjadi motor penggerak permintaan properti di kawasan industri. Wilayah seperti Cikarang mencatat pertumbuhan permintaan hingga 16% pada semester 2 2025 dibandingkan semester sebelumnya.
Sebaliknya, kawasan residensial komuter di Bekasi mengalami koreksi permintaan cukup dalam pada periode yang sama, seperti Tambun (-22%) dan Cibitung (-9%). Perbedaan tren ini menegaskan bahwa kedekatan hunian dengan pusat aktivitas kerja kini menjadi prioritas utama, menjadikan dinamika sektor industri sebagai faktor kunci pembentuk permintaan properti di wilayah penyangga.
Sejalan dengan data Pinhome, Josua Pardede, Chief Economist Permata Bank, menjelaskan bahwa di tengah perlambatan sektor real estat dan konstruksi sepanjang 2025, sinyal rebound penjualan rumah primer pada akhir tahun menunjukkan kebutuhan hunian yang tetap kuat.
“Ke depan, pemulihan akan sangat ditentukan oleh keterjangkauan, kepastian kebijakan, serta kemampuan pembiayaan untuk menjangkau segmen masyarakat yang paling membutuhkan,” ujar Josua.
Pergeseran Strategi Pembiayaan Properti
Penyesuaian daya beli masyarakat tercermin dari perubahan pola pembiayaan. Data Pinhome menunjukkan meningkatnya minat terhadap KPR dengan tenor lebih panjang, disertai penurunan rata-rata plafon KPR. Strategi ini ditempuh untuk menurunkan cicilan bulanan dan menjaga fleksibilitas arus kas rumah tangga.
Pasar pembiayaan juga mencatat tren reversal, di mana minat terhadap KPR rumah sekunder kini melampaui rumah primer. Strategi ini dipilih untuk menghindari beban pengeluaran ganda antara cicilan dan sewa pada rumah inden atau yang masih dalam tahap konstruksi. Kondisi ini kembali membuka peluang bagi pengembang dengan unit siap huni untuk memenuhi kebutuhan beli cepat rumah baru di pasar.
Skema Take Over dan Top Up mendominasi hingga 74% dari total transaksi, disertai kecenderungan memilih tenor kredit yang lebih panjang. Tren tersebut mencerminkan prioritas utama debitur saat ini, yakni mitigasi risiko suku bunga, optimalisasi arus kas rumah tangga, serta preferensi terhadap unit siap huni dengan efisiensi beban utang.
Dinamika Global dan Harapan Pemulihan 2026
Memasuki awal 2026, pasar properti masih dibayangi berbagai dinamika global, mulai dari konflik geopolitik di Timur Tengah yang memengaruhi harga minyak dan inflasi, konflik Rusia–Ukraina yang berdampak pada sektor energi, hingga ketegangan AS–China yang menekan rantai pasok dan investasi global. Di dalam negeri, tantangan diperkuat oleh fluktuasi pasar tenaga kerja, tekanan daya beli, serta volatilitas pasar keuangan yang tercermin dari pelemahan IHSG di awal tahun.
Meski demikian, Pinhome dan Permata Bank menilai peluang pemulihan tetap terbuka lebar. Dengan potensi stabilisasi ekonomi dan membaiknya sentimen pasar, sektor properti diproyeksikan kembali menemukan momentum pertumbuhan pada 2026.
Optimisme ini turut diperkuat oleh resiliensi pasar regional, khususnya di wilayah Sumatera, yang menunjukkan pemulihan cepat di kota-kota utama pascabencana. Hal ini tercermin dari meningkatnya indeks permintaan rumah di Kota Palembang (+24%) dan Kota Pekanbaru (+23%) pada Desember 2025 dibandingkan bulan sebelumnya.
“Pembangunan infrastruktur juga diproyeksikan menjadi katalis pertumbuhan properti. Salah satunya operasional Kereta Cepat Whoosh mendorong lonjakan minat di Bandung Timur, dengan pencarian di Cileunyi naik 18% dan Rancaekek melonjak 31% pada Semester 2 tahun 2025 dibandingkan dengan semester 2 tahun 2024. Kenaikan ini turut didorong oleh progres pembangunan Tol Getaci (Gedebage–Tasikmalaya–Cilacap),” ungkap Dara.
Pertumbuhan pasar properti di luar Pulau Jawa juga tercermin dari percepatan kebijakan hilirisasi sumber daya alam yang mendorong lonjakan pencarian rumah di wilayah pusat komoditas. Maluku Utara mencatat kenaikan tertinggi sebesar +11%, disusul Sulawesi Tengah (+8%) secara semesteran, seiring ekspansi industri pengolahan nikel di Morowali, Halmahera Tengah, dan Pulau Obi. Tren ini menandai munculnya pusat pertumbuhan properti baru yang tidak lagi bergantung pada kota-kota besar tradisional.
“Tantangan terbesar sektor perumahan tetap berkisar pada keterjangkauan dan ketimpangan distribusi hunian. Kolaborasi kebijakan dalam pembiayaan, pembangunan, dan infrastruktur diperlukan agar program perumahan tidak hanya menambah pasokan, tetapi juga benar-benar meningkatkan keterjangkauan,” tutup Josua.
