Pasar Properti Nasional Stabil di Tengah Penyesuaian Daya Beli
CEO-Founder Pinhome Dayu Dara Permata/Dok.Pinhome
Pasar residensial nasional pada akhir 2025 tercatat berada dalam kondisi relatif stabil di tengah penyesuaian daya beli dan perubahan preferensi hunian masyarakat. Permintaan rumah tetap terjaga terutama pada segmen rumah kecil dan menengah, sementara pasar sewa mulai menunjukkan peran yang semakin kuat.
Kondisi ini tercermin dari temuan Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal IV 2025.
Berdasarkan data PHSI, Indeks Harga Jual Rumah Nasional pada kuartal IV 2025 naik tipis 0,4% dibanding kuartal III 2025. Secara tahunan, kenaikan juga tercatat sebesar 0,4% dibandingkan periode yang sama tahun 2024. Hal ini mencerminkan kondisi pasar yang relatif seimbang di tengah penyesuaian permintaan, daya beli, serta perkembangan ekonomi di berbagai wilayah.
Secara tahunan, rumah berukuran kecil tetap menjadi penopang pasar dengan pertumbuhan 0,8%. Rumah tipe 55–120 naik 0,5%, tipe 121–200 naik 0,3%, sementara rumah tipe besar (≥201) mengalami koreksi tipis sebesar –0,9%.
“Segmen menengah dan kecil tetap jadi favorit masyarakat, sementara rumah besar mengalami penurunan yang berkaitan dengan kecenderungan konsumen menunda pembelian atau beralih ke opsi sewa di kota Inti, serta peningkatan inventori di beberapa wilayah komuter,” jelas Dayu Dara Permata, CEO Founder Pinhome.
Di DKI Jakarta dan wilayah sekitarnya, pergerakan harga rumah menunjukkan dinamika yang beragam. Di Jakarta Utara, harga rumah tipe 55–120 turun 5% di Tanjung Priok, sementara tipe 121–200 turun 3% di Tanjung Priok dan Cilincing seiring meningkatnya kekhawatiran terhadap banjir rob. Sebaliknya, rumah tipe ≤54 di Tanjung Priok naik 3%, menunjukkan ketahanan segmen rumah kecil.
Di Jakarta Barat, rumah tipe ≤54 di Kembangan naik 3% karena harga yang lebih kompetitif, sementara tipe 121–200 di Kalideres tumbuh 2% didukung konektivitas transportasi dan kedekatan dengan Bandara Soekarno-Hatta.
Sementara itu di Jakarta Pusat, Kemayoran mencatat penguatan relatif merata dengan kenaikan pada tipe ≥201 dan 55–120 masing-masing 3%, serta tipe ≤54 naik 2%, meski tipe 121–200 turun 3%. Di Jakarta Timur, rumah tipe 121–200 meningkat 3% di Ciracas dan 2% di Cakung berkat peningkatan akses dan infrastruktur. Adapun di Jakarta Selatan, rumah tipe ≤54 turun 2% di Jagakarsa dan Pasar Minggu seiring sikap pembeli yang lebih berhati-hati.
Di wilayah penyangga Jakarta, pergerakan harga relatif terbatas. Rumah tipe ≤54 naik 2% di Kota Tangerang namun turun 3% di Kota Serang. Pada segmen rumah besar (≥201), Kota Bogor naik 3%, sementara Kabupaten Bogor turun 3% dan Kabupaten Bekasi turun 2% akibat meningkatnya inventori rumah pada semester II 2025. Di sisi lain, rumah tipe 121–200 di Kabupaten Bogor naik 3%, menunjukkan ketahanan segmen menengah.
Selain pasar jual-beli, pasar sewa rumah juga menunjukkan stabilisasi. Data PHRI mencatat Indeks Harga Sewa Rumah Nasional pada kuartal IV 2025 naik 0,6% dibanding kuartal sebelumnya, meskipun secara tahunan turun 1%.
Kenaikan harga sewa secara kuartalan terjadi di seluruh segmen rumah. Rumah tipe ≤54 naik 0,4%, tipe 55–120 naik 0,1%, tipe 121–200 naik 0,5%, dan tipe ≥201 juga naik 0,5%. Secara tahunan, segmen menengah dan besar justru mencatat pertumbuhan lebih kuat, dengan tipe 55–120 naik 1,5%, tipe 121–200 naik 1,6%, dan tipe ≥201 meningkat 2,3%.
Permintaan dari kalangan profesional dan ekspatriat di pusat aktivitas ekonomi seperti Jakarta Selatan, Jakarta Pusat, dan Kabupaten Bekasi masih menopang segmen ini, sekaligus menunjukkan kecenderungan pergeseran dari pasar beli ke pasar sewa. Sementara itu, rumah tipe ≤54 masih mencatat penurunan tipis sebesar -0,3% akibat meningkatnya inventori rumah seken di sejumlah wilayah.
Memasuki 2026, pasar properti nasional dinilai berpotensi memasuki fase ekspansif setelah periode konsolidasi sepanjang 2025. Fundamental ekonomi yang lebih kuat, ruang pelonggaran pembiayaan, kepastian insentif perumahan, serta pertumbuhan regional yang lebih merata menjadi faktor pendorong utama.
“Dengan stabilitas makro yang terjaga dan kebijakan yang konsisten, kami optimistis bahwa 2026 akan menjadi tahun normalisasi pasar properti,” ujar Dara.
