Kuartal I 2026: Pasar Properti Tunjukkan Ketahanan di Tengah Berbagai Tekanan
Ilustrasi Perumahan/Dok. rumah123
Pasar properti nasional menunjukkan stabilitas di tengah dinamika eksternal dan momentum musiman. Segmen rumah menengah dan kecil menjadi penopang utama ketika pasar premium cenderung bergerak lebih hati-hati. Di sisi lain, pasar sewa terus mencatat pertumbuhan positif, terutama di sejumlah kawasan potensial.
Hal tersebut tercermin dalam data terbaru Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) Kuartal I 2026 yang menunjukkan ketahanan pasar properti Indonesia.
Data terbaru Indeks Harga Jual Rumah Nasional pada Kuartal I 2026 menunjukkan kondisi relatif stabil dengan penurunan tipis sebesar 0,1% secara kuartalan maupun tahunan.
Berdasarkan segmen, rumah kecil dan menengah memperlihatkan ketahanan yang kuat. Rumah tipe ≤54 tumbuh 0,3% dan tipe 121–200 naik 0,5% dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pertumbuhan mencapai 1% untuk tipe ≤54 dan 0,6% untuk tipe 55–120.
“Segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang pertumbuhan pasar, didorong oleh keterjangkauan dan kebutuhan hunian dasar yang menjaga permintaan tetap stabil,” ujar CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata dalam katerangan pers, dikutip Kamis (7/5).
Sementara itu, segmen rumah besar tipe ≥201 mengalami koreksi sebesar 0,5% secara kuartalan dan 0,7% secara tahunan. Penurunan ini mencerminkan kehati-hatian pasar premium di tengah ketidakpastian ekonomi global akibat eskalasi ketegangan di Timur Tengah serta faktor cuaca. Dalam kondisi tersebut, investor cenderung lebih selektif dan menunda pembelian aset bernilai besar.
Indeks Harga Jual Rumah Nasional Kuartal I 2026
Jakarta Utara
Cilincing mencatat pertumbuhan 3% untuk rumah tipe 121–200, diikuti kenaikan 2% pada tipe 55–120. Sementara itu, Tanjung Priok cenderung stagnan dengan rumah tipe ≥201 turun 2%.
Jakarta Barat
Rumah tipe ≤54 terkoreksi 3% di Cengkareng dan Kembangan, serta turun 2% di Kalideres akibat dampak banjir yang melanda sejumlah wilayah Jakarta Barat pada awal tahun.
Jakarta Pusat
Rumah tipe ≤54 di Johar Baru turun 3%, sementara tipe 55–120 dan ≥201 masing-masing terkoreksi 2%. Penurunan juga terjadi pada tipe 55–120 di Cempaka Putih sebesar 2% dan tipe ≥201 di Kemayoran sebesar 3%, dipengaruhi faktor cuaca dan aksesibilitas.
Jakarta Timur
Wilayah ini relatif stabil dengan kenaikan selektif yang didukung fasilitas transportasi publik. Rumah tipe ≤54 di Cakung naik 2%, sementara di Ciracas, tipe 121–200 tumbuh 3% dan tipe ≥201 meningkat 2%.
Jakarta Selatan
Cenderung melemah akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir di beberapa titik. Di Cilandak, rumah tipe 121–200 turun 2%, sedangkan di Jagakarsa, tipe 55–120 terkoreksi 3%.
Bodetabek dan Banten
Pergerakan harga relatif stabil dengan pertumbuhan pada rumah tipe menengah. Rumah tipe 121–200 naik di Kabupaten Bekasi dan Kabupaten Tangerang masing-masing sebesar 4%, Kota Tangerang Selatan dan Kota Tangerang sebesar 3%, serta Kabupaten Bogor sebesar 2%. Di Kabupaten Tangerang, rumah tipe ≥201 juga tumbuh 4%.
Meski demikian, koreksi terbatas masih terjadi di beberapa wilayah. Di Kota Serang, rumah tipe 55–120 turun 2%, sementara di Kota Bogor, tipe ≥201 terkoreksi 2%.
Jawa Barat
Kota Cimahi naik 3% pada rumah tipe ≥201, didorong konektivitas KA Feeder Whoosh. Sebaliknya, Kabupaten Bandung turun 2% untuk tipe ≥201, sedangkan Kabupaten Bandung Barat terkoreksi 3% untuk tipe 121–200 dan 2% untuk tipe ≥201 akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir dan longsor.
Jawa Tengah dan DI Yogyakarta
Kabupaten Semarang tumbuh 3% untuk tipe ≤54 dan 55–120 berkat akses Tol Bawen–Yogyakarta. Namun, segmen ≥201 melemah di Kota Surakarta sebesar 2% dan Kabupaten Klaten sebesar 3% akibat pergeseran lalu lintas Tol Jogja–Solo yang mengurangi eksposur kawasan. Di sisi lain, konektivitas tol turut mendorong pertumbuhan relatif stabil di Yogyakarta dengan kenaikan 2% pada tipe 55–120.
Jawa Timur
Pasar cenderung stagnan, kecuali Kota Malang yang naik 2% pada rumah tipe ≤54.
Bali
Kota Denpasar turun 2% untuk rumah tipe ≤54 dan 121–200 seiring meningkatnya kemacetan.
Sumatera
Kenaikan 2% tercatat di Kabupaten Deli Serdang untuk tipe ≥201 dan Kota Pekanbaru untuk tipe ≤54. Sementara itu, Lampung turun 2% pada tipe ≥201 sebagai bentuk penyesuaian pasar.
Kalimantan
Koreksi 2% terjadi di Pontianak untuk tipe ≤54, Samarinda untuk tipe ≥201, dan Balikpapan untuk tipe 121–200 di tengah perlambatan proyek infrastruktur dan penyesuaian anggaran. Meski demikian, Pontianak mencatat kenaikan 2% pada tipe 121–200 berkat pengembangan kawasan waterfront city.
Sulawesi
Pasar cenderung stagnan di berbagai kota, dengan Kota Makassar mencatat kenaikan 1% pada rumah tipe ≥201.
Pasar Sewa Tetap Tumbuh
Pasar sewa menunjukkan pertumbuhan positif di seluruh kategori bangunan dan tetap menjanjikan meski telah melewati periode Ramadan dan Lebaran. Rumah tipe 55–120 tumbuh 0,8%, sementara tipe ≤54 naik 0,7%, didorong aktivitas perkantoran dan institusi pendidikan.
Pertumbuhan agresif terjadi pada tipe 55–120 sebesar 2,6%, diikuti tipe ≥201 sebesar 2,3%. Hal ini mencerminkan pemulihan segmen hunian keluarga seiring sentimen positif dari kawasan ekonomi baru dan pusat pertumbuhan mandiri.
Indeks Harga Sewa Rumah Nasional Kuartal I 2026
Jakarta
Pergerakan pasar sewa terkonsentrasi di area pusat bisnis seiring pemulihan pasar perkantoran. Jakarta Pusat menjadi motor utama dengan kenaikan signifikan pada tipe 55–120 sebesar 5% dan tipe ≤54 sebesar 3%, sejalan dengan meningkatnya okupansi kantor CBD.
Jakarta Timur juga mencatat kenaikan pada rumah tipe ≥201 sebesar 5% dan tipe 55–120 sebesar 3% sebagai alternatif hunian luas dengan akses ke pusat bisnis. Sementara itu, Jakarta Selatan, Jakarta Utara, dan Jakarta Barat relatif stabil di seluruh tipe rumah.
Bodetabek
Di Kota Tangerang, tipe 55–120 naik 2% dan tipe ≥201 tumbuh 3%. Sementara di Kota Tangerang Selatan dan Kabupaten Tangerang, kenaikan tercatat pada tipe ≤54 sebesar 2% serta tipe 55–120 sebesar 2%.
Pertumbuhan kuat di Tangerang Raya didorong ekspansi kawasan komersial dan penetapan BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) yang memicu pembukaan kampus dan rumah sakit internasional.
Di Bogor, pertumbuhan terpusat di Kabupaten Bogor dengan kenaikan 3% pada tipe 55–120, mencerminkan pergeseran permintaan ke hunian menengah di wilayah dengan aksesibilitas yang semakin baik.
“Pasar sewa di sejumlah kota di Indonesia masih memperlihatkan ketahanan dengan penurunan yang terbatas. Di Bandung Raya, Kabupaten Bandung Barat terkoreksi 2% pada tipe ≤54 dan Kabupaten Bandung turun 3% pada tipe ≥201 akibat PHK massal serta risiko banjir dan longsor, sementara Kota Bandung tetap stabil,” ujar Dara.
Ia menambahkan, di Semarang, tipe 55–120 naik 3% seiring kenaikan UMK dan inflasi, meski tipe ≤54 turun 2%. Di Jawa Timur, Kota Surabaya naik 2% pada tipe ≤54 berkat akses jalan baru, sedangkan Malang naik 2% pada tipe ≥201 karena penerimaan mahasiswa.
“Denpasar cenderung stabil, kecuali tipe ≤54 yang turun 2% akibat kejenuhan dan kelebihan suplai. Namun, permintaan hunian menengah hingga besar tetap kuat,” tutup Dara.
